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繰上返済のメリット・デメリットは

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こんにちは!

経営コンサルタント・税理士の森です。

本日は、繰上返済のメリット・デメリットについてお伝えします。

手元資金ができた際に、住宅ローンや投資用マンションローンの借り入れを繰上返済するか否か選択することができます。繰上返済は一見利息の支払額が減るので有利なように見えますが、場合によっては損失を被る可能性もあるため注意して活用していきましょう。

(繰上返済のメリット)

・利息の支払金額を圧縮できる。特に、返済期間の最初の方に繰上返済を行うとメリットが大きい。

・借入金を完済して、抵当権を抹消すれば、その物件を担保に追加の融資が受けられる。

・投資用物件の場合、無借金の物件を増やすことで、早期に保有物件を増やすことができる。

(繰上返済のデメリット)

・住宅ローン控除の適用額が減る可能性がある。

・繰上返済手数料を請求される危険性がある。

・繰上返済するよりもNISA等で資産運用をした方が大きくキャッシュを増やせる可能性がある(住宅ローンのケースは金利が安いので特にその傾向がある)。

なお、NISA等の期待運用利回り(例:3.5%)と借入金の金利(例:3%)が同程度の場合は、投資用マンションローンなど、利息部分を経費にできる借入であれば、繰上返済よりもNISA等の資産運用に資金を回すとよいでしょう。支払利息の税額削減効果を考えれば、投資用マンションローンの実質金利はもっと安いはずです(表面金利3%×(1-税額軽減額35%)=実質金利1.95%)。

逆にNISA等の期待運用利回り(例:3.5%)と借入金の金利(例:3%)が同程度の場合で、住宅ローンなど利息部分を経費にできない借入なのであれば、住宅ローンの返済を優先しましょう(住宅ローン控除等に悪影響が無い場合)。NISA等の期待利回りはあくまでも「期待」であって、確実ではありません。その一方で、住宅ローンの金利は確実な支払ですので。

ご閲覧ありがとうございました!

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