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こんにちは！

経営コンサルタント・税理士の森です。

本日は、譲渡所得の取扱いについてお伝えします。

個人が不動産を売却する場合に、その年の1月1日時点で5年以上の所有期間である場合には、譲渡益に対する課税について、税率が軽減される長期譲渡所得に移行します。

これは、投機的目的で、不動産の値上がりが起きる事を阻止する等の理由から設けられている法律です。

この不動産を長期間保有すると税率が変わる取扱いを巡って、不動産の売却タイミングや特例の適用・経理処理の方法に関して、諸々の検討が必要になってきます。今回は事業用不動産に関して、どのような判断が必要になって来るのか確認してみましょう。

１、土地・建物の取得価額の配分をどうするか？

事業用不動産を購入する際に、取得価額が土地・建物の間で区分されていないケースがあります。このような場合には、固定資産税評価額の比率等の、合理的な割合で配分していく事となります。

この取得価額の配分で、譲渡所得にも影響が出る事でしょう。合理的な配分方法も様々なパターンがありますが、通常は土地の配分が多い方法ほど、譲渡所得から差し引ける経費が増えますので譲渡所得の負担は軽減されるでしょう（土地は減価償却できないため）。

余り多くないケースかと思いますが、早期に事業用不動産の売却を行う可能性がある場合には、一般的に減価償却が少なくなり不利になると言われている、土地のへの配分が多い取得価額按分方法を採用する事も、検討に値するかもしれません。

２、不動産の譲渡をした年の減価償却はする？しない？

不動産を譲渡する年に関しては、通常事業用不動産の減価償却の有無を選択する事ができます。つまり、事業所得や不動産所得の経費を増やすか・譲渡所得の経費を増やすか選択できる可能性があるという事です。

この場合は、事業用不動産の譲渡所得の税率の方が、総合課税の所得税・住民税率も高額な場合は「減価償却無し」を選択し、逆の場合には減価償却を行うのがベターでしょう。

特に、短期譲渡の場合には前者を選択するケースが多くなるかもしれません。

３、事業用不動産の買替特例は適用する？しない？

不動産の譲渡を行った場合に、譲渡益の課税を繰り延べてくれる便利な制度ですが、津会い方を誤ると大損するかもしれません。この特例は、不動産の譲渡所得課税を繰り延べる代わりに、新しく取得した資産の取得価格が圧縮（減額）されてしまい、減価償却費として経費算入できる金額が少なくなってしまうのです。

その結果、譲渡所得の税率よりも遥かに多くの税金を払っている高額所得者の方ほど、大きく損をしてしまう可能性があるのです。

制度を適正に理解しながらクレバーに申告を行っていきましょう。

ご閲覧ありがとうございました！

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