-
お電話でのお問い合わせ【24時間営業】03-5968-1034
- お問い合わせ
お電話でのお問い合わせ【24時間営業】03-5968-1034
会社の将来に希望と安心を持ちながら、長く経営を続けることができる
そんな未来を提供します
年商3億円未満の会社のための財務改革 ミライ財務®
こんにちは！
経営コンサルタント・税理士の森です。
今回は、短期で賃貸物件を売却する場合の確定申告書の作成方法に関してお話します。
今さら改めてお伝えする必要もないかもしれませんが、短期（５年以内）で不動産を譲渡した場合は、税率が高くなります。
短期譲渡所得の税率が、不動産所得・給与所得など不動産の譲渡以外の総合課税で課税される所得税の税率よりも低い場合は、不動産所得よりも可能な限り短期譲渡所得に対して経費を寄せていくのが合理的です。
総合課税の税率 約２０％ →経費×約２０％納税額が減少
短期譲渡所得の税率 約４０％ →経費×約４０％納税額が減少
そこで、不動産所得・短期譲渡所得のどちらの経費に落とすか選択できる費用について、短期譲渡所得に寄せていく方法を見ていきましょう。
１、建物・土地で区分されていない不動産の取得価格
ワンルームマンションなどは、売買契約書に建物・土地の価格の内訳が書いていないことがあります。この時は、合理的な方法で取得価格の内訳を区分することができます。
例えば、下記のような区分方法があります。
・建物取得時点の路線価÷0.8を土地の取得価格とし、残りを建物の取得価格とする方法
・固定資産税評価額の比率で、土地と建物を区分する方法
・国税庁が出している建築基準価格を利用して建物の取得価格を算出し、残りを土地の取得価格とする方法
・土地の売却価格×（土地を売却した年の市街地価格指数/土地を取得した年の市街地価格指数）で土地の取得価格を算出し、差額を建物の取得価格とする方法
このような複数の計算式から、合理的な取得価格を複数計算して、一番土地のウエイトが大きくなる取得価格を使用します。
このような計算をする理由は、土地は減価償却ができないので短期譲渡所得の際に土地の取得価格全額を短期譲渡所得の必要経費にすることができるからです。一方で、建物に取得価格を配分してしまうと、減価償却を通じて不動産所得の必要経費として落ちて行ってしまうので、譲渡所得から差し引くことができる経費の金額が減少してしまうことになります。
ただし、７月２１日にご紹介した「土地購入のための借入金の支払利子損益通算制限」には注意が必要です。
２、不動産を売却した年の減価償却費は計上しない
不動産を売却した年の減価償却費は任意計上です。ですので、不動産所得よりも短期譲渡所得の税率の方が高いのであれば、不動産を売却した年の減価償却費は計上しない方が有利になるでしょう。
上記のような税務処理は、顧問税理士に丸投げしていては最有利になるように計算してくださらないこともあります。不動産賃貸業を経営する目線で考えないと、見えてこない部分もあると思います。
短期で賃貸物件を売却する可能性があるのであれば、確定申告書も不動産所得ではなく短期譲渡所得を意識して作り込んだ方がよいでしょう。
ご閲覧ありがとうございました！
☆☆起業家・東武東上線沿線企業の経営者・中小企業支援者向け情報☆☆
①社長塾 弊社は定期的に中小企業経営者向けの勉強会等を主催しております。 会社経営に関する情報収集にお役立てください。
②生命保険会社・金融機関・士業向け勉強会実施中（事業承継・財務改善等の勉強会実施実績あり） 生命保険会社・金融機関・士業向けの、個別・集合勉強会を承っております。お気軽にご相談ください。
③YouTubeチャンネルでも、独立開業に役立つ情報を発信させて頂いております。
【起業家・建設業】成功経営情報局
サクセス・マネジメント・コンサルティング税理士事務所 – YouTube
④ライン＠に登録いただいた方には、ブログやHPでは配信しない情報もお届けします。 お気軽にご登録ください↓↓↓
【注意事項】
本ブログは、一般的な情報提供として掲載させて頂いている記事ですので、下記についてご留意くださいますよう、お願い申し上げます。
・ 本ブログ は、一般的な情報提供を目的として、原稿を執筆した時点の税制を基に作成しております。このため、諸条件により本ブログの内容とは異なる取り扱いがなされる場合がございます。
・実際の経営判断及び税務判断等は税理士・弁護士の方々と十分ご相談の上、ご自身の責任においてご判断下さい。 ・一般的な情報提供として、読者向けに分かりやすくするため、表現や数字を単純にしたケースを記載している部分がございます。
