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こんにちは！
経営コンサルタント・税理士の森です。
本日は、不動産購入前に謄本をチェックするポイントについてお伝えします。
自宅や収益物件等の不動産の購入を検討する際に、不動産の謄本を取りよせることができます。事前に謄本を確認し、購入価値の不動産なのか見極めていきましょう。
１、昔の登記地目は何か
現在は不動産が建っているので宅地なのでしょうが、昔の地目はなんでしたか？昔の地目が山林であれば、昔から陸地であり地盤が固い可能性があります。その一方で、昔は田畑であった場合には、地盤が軟弱な可能性がありますので要注意です。
また、登記の他に地名などでも、地盤の強弱度を想定する事ができますので、合わせて確認しましょう（一般的には台・山・丘のつく地名などは安心と言われています）。
２、どの銀行からどのくらいの担保評価額が出ているのか
特に収益物件ではリセール価格にダイレクトに影響する項目なので要注意です。都市銀行・オリックス・ソニー銀行等の不動産融資を取り扱っている代表的な金融機関から融資を受けられており、かつ、評価額も高ければ安心です。
中古住宅を購入する場合は、その住宅が当初はどれくらいのバリューで販売されていたのかを検証する事も可能です。
３、忌み地になっていないか
前の所有者が破産等をして、複数回競売で売却されている土地は、持つと不幸になる縁起の良くない土地として敬遠される可能性があります。確かに、ただの風評ですが、資産価値にプラスに影響する事はほぼ無いでしょう。
４、登記未済になっていないか
売主と所有者が一致しているか確認しましょう、一致しない場合は、不動産売却を装った詐欺の可能性があります（中間省略登記をしようと試みている可能性もあり）。
５、売り主が土地を所有権として所有しているか
所有権でなく借地権の場合は、地主が別におり、売り主は単に土地を借りているだけです。
従って、そもそも契約が適正に行われて権利が守られているのか・地代を払っているのか・不動産売買に関して承諾料を請求される危険はないのか等々、検討しなければマズい論点が目白押しになります。
また、建物が荒廃した際に立ち退きを要求されたり、自宅を住宅ローン完済後に転貸しようとする場合や大規模リフォームを行う際に、承諾料を請求されトラブルになるリスクもあります。
６、その他内容不明の抵当権等は登記されていないか
売主の住宅ローン又は投資用マンションローンではない、内容不明の抵当権等は登記されていませんか。もし、その抵当権が今も生きていたら、将来的に不動産が競売にかけられる等のトラブルに見舞われる可能性があります。
謄本一つをとっても、ざっと挙げただけでこれだけの論点があります。不動産購入は、利害関係のないコンサルタントも交えて検討していきましょう。
ご閲覧ありがとうございました！
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