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この鑑定評価って正しいの?

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こんにちは!

経営コンサルタント・税理士の森です。

本日は、収益物件の鑑定評価(収益還元価額)についてお話しします。

収益物件の鑑定評価を不動産鑑定士の先生に依頼すると、下記の3種類の評価額を出してくれます。

①収益還元価額による評価額→収益力から不動産の価額を算定

②積算価額による評価額→物件の建築価額や路線価から不動産の価額を算定

③取引事例比較法による評価額→周辺の収益物件の取引事例から不動産の価額を算定

このうち、①の収益還元価額は、素人が考えると建物の評価額が非常に高くなるように思ってしまいます。

だって、収益を生んでいるのは建物の部分であって、土地自体の収益性は低いですから。

ところが、出てきた鑑定評価を見ると、立地の良い場所ほど建物よりも土地の評価額が大きくなっています!

これはなぜなのかというと、不動産の鑑定評価では「物件の収益は建物+土地のセットで生み出されている」と判断するからです。

収益還元価額を出すときは、まず建物+土地トータルの収益還元価額を出して、その次に建物と土地の積算価額の比で「建物部分の収益還元価額」及び「土地部分の収益還元価額」に按分していきます。

その結果、立地の良い物件ほど土地の積算価額の比率が高くなり、建物よりも土地の方が収益還元価額の評価額が高くなる現象が生じるのです。少し違和感はありますが、間違えではありません。

特に、店舗用の物件(スーパーマーケットなど)が生み出す賃料は、「建物+土地+テナントのブランドや営業努力」など、複合的な要因で賃料が生み出されるものです。建物の賃貸契約で賃料を貰っているからといって、賃料を生み出しているのは建物だけではないということですね。

ご閲覧ありがとうございました!

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