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贈与する物件・法人に売る物件

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年商3億円未満の会社のための財務改革 ミライ財務®

こんにちは!

経営コンサルタント・税理士の森です。

中小企業の経営をされている皆様には、本業である社長業の他に、不動産賃貸業を営まれている方もいらっしゃると思います。

今回はご自身の保有している賃貸物件を、どのように下の世代へ承継させていくのか、検討していきます。

まず、賃貸不動産を承継させる方法として①贈与②個人への売却③法人(下の世代が設立)への売却があります。

このうち、個人への売却は不動産の購入代金を個人で捻出することは難しいと考えられますので、

贈与と法人への売却の方法を検討していきましょう。

贈与する事に適した物件は、概ね以下のような物件です。

①固定資産税評価額が低い物件

②収益率の高い物件

③帳簿価額の低い物件

つまり、築年数は古いけれど、収益率の高い物件です。

このような物件は、賃料が高いため収益還元法で算出すると時価が高額になりやすく、

更に築年数が古いので帳簿価額が低額になりやすいので、売買を行うと多額の譲渡所得が発生してしまいます。

その一方、贈与でしたら時価ではなく、築年数が古くなっているので割安な固定資産税評価額で贈与をすることができます。生前に、物件が生み出すキャッシュフローを受贈者に移すことができます。

次に、法人へ売却することに適した物件は、概ね以下のような物件です。

①固定資産税評価額が高い物件

②収益率の高い物件

③帳簿価額の高い物件

つまり、比較的新しくて収益率の高い物件です。

新しい物件なので、固定資産税評価額が高く、贈与をすると多額に贈与税が発生してしまいます。

その一方、法人へ売却すれば、比較的新しい時期に物件を購入しているので、時価と帳簿価額の差が少なく、

少額の譲渡所得(または譲渡所得の発生無し)で、物件を移転させることができます。

今回は現物出資など細かい事には触れませんが、収益物件の性質によって、

個人への贈与が適した物件・法人への売却が適した物件の2種類があります。

不動産の組み換えを行う際には、事前に税理士へ相談することをお勧めします。

ご閲覧ありがとうございました!

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