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こんにちは！
経営コンサルタント・税理士の森です。
本日は、収益物件の購入・運用を検討する際の利回りの考え方についてお伝えします。
収益物件の利回りには、表面利回りと実質利回りという指標があります。
表面利回りとは、単純に年間賃料÷購入価格で算出される利回りで、年間賃料には更新料を含めないケースが多いです。
実質利回りとは、年間賃料から経費（固定資産税・管理費・修繕積立金等）を差引いた利益÷購入価格で算出される利回りで、経費には通常銀行へ支払う支払利息は算入しません。
（表面利回り）
月額賃料6万円×12月÷物件購入価格1,000万円＝7.2％
（実質利回り）
｛（月額賃料6万円-管理費・修繕積立金１万円）×12月-固定資産税6万円｝÷物件購入価格1,000万円＝5.4％
ここまでは一般的な利回りの計算方法ですが、物件を売却せずに長期的に保有し続ける戦略をとる場合は、より収益物件の持っているポテンシャルを引き出して収益を上げていくことができます。例えば、下記のような運用戦略をとってみたらどうでしょうか？
一見表面利回り6.6％・実質利回り5.2％の物件に見えますが、利回りの考え方もちょっと変わってくるかもしれませんよ。
購入価格1,000万円・賃料月額55,000円・管理費等月額1万円・固定資産税2万円・内法面積14㎡・築35年の収益物件をキャッシュで購入
①売却はせずに25年運用
②25年後に築60年を迎え、建物の寿命が来て解体。土地の権利部分を350万円でデベロッパーに売却
③賃料の手取額は貯蓄せずに年利3％で複利運用する（他の物件を購入するなど別途資産運用する）
④空室は3年に1度1ヶ月半・原状回復費用は約8万円（ハウスクリーニング3万+クロス＠1,000×3.5×14㎡）
A税引前手取収入
（年間賃料66万円-年間管理費等12万-固定資産税2万円）×25年-55,000×空室12.5ヶ月-8万×退去8.3回＝11,648,500円
B運用益
1年あたりの手取収入（金額は丸めている）46万円×年利3％25年の年金終価係数36.459-46万円×25年＝5,271,140円
C土地の売却価格を除いた収益物件の取得価格
1,000万円-350万円＝650万円
D税引前年間利回り
｛（A+B）÷25年｝/C＝10.41％
地震やコロナなど様々なマイナス要因がありますので、こんなに都合がよく運用できるかは分かりませんが、長期的にしっかりと運用できるのであれば、目先の100万円・200万円のために物件を売却せず、長期的に貸し続けた方が有利になるかもしれませんね。
ポイントは、収益物件及び不動産賃貸経営単体で利回りを考えないで、「物件から得られる賃料を遊ばせずに、いかに次の資産運用に回して複利効果をあげるのか」という点だと思います。複数の資産運用を組み合わせて総合的な資産運用ができれば、収益物件の持つポテンシャルをより発揮できると思います。
ご閲覧ありがとうございました！
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