会社の将来に希望と安心を持ちながら、長く経営を続けることができる
そんな未来を提供します
年商3億円未満の会社のための財務改革　ミライ財務®

こんにちは！

経営コンサルタント・税理士の森です。

本日は、収益物件の土地を借入金で購入した際に、支払利息が損益通算できなくなる特例について、対策をお話しします。

最初にこの規制概要ですが、賃借物件を建物・土地ともに借入金で購入した場合、不動産所得で赤字が出た際に他の所得と損益通算できる金額が一部制限されてしまいます。制限を受けるのは、土地を購入する際に借り入れた金額の支払利息部分です。

（例）ファミリータイプのマンション2000万円をフルローンで購入、建物と土地の価格は半分ずつ

不動産所得が100万円赤字で、給与所得400万円と相殺したい。

不動産所得の経費のうち、支払利息は50万円で建物部分・土地部分の借入金利息がそれぞれ半分ずつ

建物購入の借入金利息　1,000万円×利率2.5％＝25万円→給与所得と損益通算可能

土地購入の借入金利息　1,000万円×利率2.5％＝25万円→給与所得と損益通算不可

この損益通算制限の適用を避けるためには、下記3つの方法が考えられます。

いずれの方法も、合法的な範囲内で行うことが大前提です。

１、不動産所得の他に事業所得を得ている場合には、できるだけ経費を事業所得に寄せる

お医者さん兼大家さんの先生などで、事業所得と不動産所得が両方ある場合は、事業所得へ経費を寄せることが効果的です。

事業所得も不動産所得と同様に、他の所得と損益通算ができ、しかも損益通算をする際の制限はありません。

ただし、注意点は本当に事業所得として使った経費のみ、事業所得の費用として認められるという点です。

税金を抑えたいがために、事実を捻じ曲げてはいけません。

２、不動産業者に賃貸物件の価格を土地部分・建物部分に分けてもらい、土地部分だけ現金で購入する

これはキャッシュリッチな大家さんしか使えない方法ですが、まず賃貸物件の価格を固定資産税評価額の比などで建物部分と土地部分に分けてもらいます。もちろん分けるのは売主ないしは仲介の不動産会社で、売買契約書にも価格の内訳を明記してもらいます。

そして、土地の部分だけは現金で購入し、建物は借入で購入します。その結果、借入金の支払利子は建物部分のみですので、損益通算の制限はなくなります。

留意点は、中堅以下の不動産会社でないと、このように融通を効かせて売買契約書を作ってもらうことは難しいかもしれません。どうしても会社が大きくなると、担当者個人の裁量権がなくなってきてしまいますので、良くも悪くも保守的で融通が利かなくなります。

また、建物の価格は売買契約書の消費税部分から算出する事も一応可能です。

（例）2000万円（うち消費税部分100万円）→100万円÷8％/1.08＝1350万円が建物部分、650万円が土地部分

３、法人で賃貸物件を購入する

土地を借入金で購入した際の、支払利息部分の損益通算制限は個人のみの制限です。資産管理会社をお持ちの、法人役員の大家さんは損益通算の制限がありません。したがって、法人でフルローンを組んで賃貸物件を購入すれば、損益通算の制限はなくなります。

このようにちょっとの工夫で、余すことなく支払利息部分の節税効果を得ることができるのです。

ご閲覧ありがとうございました！

☆☆起業家・東武東上線沿線企業の経営者・中小企業支援者向け情報☆☆

①社長塾　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　弊社は定期的に中小企業経営者向けの勉強会等を主催しております。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　会社経営に関する情報収集にお役立てください。

②生命保険会社・金融機関・士業向け勉強会実施中（事業承継・財務改善等の勉強会実施実績あり）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　生命保険会社・金融機関・士業向けの、個別・集合勉強会を承っております。お気軽にご相談ください。

③YouTubeチャンネルでも、独立開業に役立つ情報を発信させて頂いております。
【起業家・建設業】成功経営情報局
サクセス・マネジメント・コンサルティング税理士事務所 – YouTube

④ライン＠に登録いただいた方には、ブログやHPでは配信しない情報もお届けします。　　　　　　　　　　　　　　　　　お気軽にご登録ください↓↓↓

ホームページサクセス・マネジメント・コンサルティング税理士事務所/株式会社 | サクセス・マネジメント・コンサルティング税理士事務所/株式会社は、地元に密着した、財務改善に強い税理士です。サクセス・マネジメント・コンサルティング税理士事務所/株式会社は、地元に密着した、財務改善に強い税理士です。smc-zei.com

【注意事項】

本ブログは、一般的な情報提供として掲載させて頂いている記事ですので、下記についてご留意くださいますよう、お願い申し上げます。

・ 本ブログ は、一般的な情報提供を目的として、原稿を執筆した時点の税制を基に作成しております。このため、諸条件により本ブログの内容とは異なる取り扱いがなされる場合がございます。

・実際の経営判断及び税務判断等は税理士・弁護士の方々と十分ご相談の上、ご自身の責任においてご判断下さい。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ・一般的な情報提供として、読者向けに分かりやすくするため、表現や数字を単純にしたケースを記載している部分がございます。