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住宅ローンは繰り上げ返済すべきなのか?

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こんにちは!

経営コンサルタント・税理士の森です。

本日は、住宅ローンの返済プランについて記事を書きます。

住宅ローンはボーナス払いがあったり、手数料なしで返済できたり、様々な早期返済を目指す仕組みがあります。

ところで、この住宅ローンは早期に返済した方がよいのでしょうか?借入金に対する価値観などは人それぞれので、一概には言えませんが、資産運用の観点からは繰り上げ返済はお勧めできません。なぜならば、住宅ローンほど金利の安い借入金は他にないからです(基本的には)。

住宅ローンを繰り上げ返済することのデメリット① 

団信を有効活用できなくなる

団信とは、債務者に万が一のことがあった場合に住宅ローンの残債が0になる保険ですが、住宅ローンを繰り上げ返済してしまうと、団信で消滅する債務の額も減ってしまいます。

団信の保険料は残債の減少に伴って減少しますが、団信は相続税も掛かりませんし保険料が割安なケースも多いです。

住宅ローンを繰り上げ返済せず、団信を実質的な「定期保険」として活用する方法もあるのではないでしょうか。

住宅ローンを繰り上げ返済することのデメリット② 

住宅ローン控除額が減る

自宅を購入してから10年間(税制改正前)は住宅ローン控除が使えます。したがって、住宅ローンを繰り上げ返済すると残債の1%程度の税額控除が減ってしまいます。例えば、住宅ローンを年利1%(固定)で借りている場合は、実質的な金利負担がほぼ0です(金利1%-住宅ローン控除1%=0)。

場合によっては住宅ローンの金利は1%を切ることもあり、少なくとも住宅ローン控除を受けられる期間は、繰り上げ返済をしてしまうともったいないと考えられます。

住宅ローンを繰り上げ返済することのデメリット③ 

繰り上げ返済の資金は運用した方が有利かもしれない

私が借りている住宅ローンは、金利が5年間0.78%(固定)で、その後は約1%(固定)です。

この金利に対して、安全な投資である米国債はネットの利回りが約2.5~3%くらいです。

つまり、住宅ローンの繰り上げ返済をする資金を米国債の運用に回せば、2%くらい運用差益を得られます(米国債のネット利回り3%-住宅ローンの金利1%)。

資産負債を両建てにして、資産からもたらされるインカムゲインが負債の調達コストを上回る状態にしておくという事です。

住宅ローンの繰り上げ返済するデメリットをいろいろ書いてきましたが、何が何でも負債を減らしたい・借金をしたくない方などは、ガンガン住宅ローンを繰り上げ返済して、完済を目指されてもよいかもしれません。

ご閲覧ありがとうございました!

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