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物件を短期で売却する場合は確定申告書をこう作る

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こんにちは!

経営コンサルタント・税理士の森です。

今回は、短期で賃貸物件を売却する場合の確定申告書の作成方法に関してお話します。

今さら改めてお伝えする必要もないかもしれませんが、短期(5年以内)で不動産を譲渡した場合は、税率が高くなります。

短期譲渡所得の税率が、不動産所得・給与所得など不動産の譲渡以外の総合課税で課税される所得税の税率よりも低い場合は、不動産所得よりも可能な限り短期譲渡所得に対して経費を寄せていくのが合理的です。

総合課税の税率   約20% →経費×約20%納税額が減少

短期譲渡所得の税率 約40% →経費×約40%納税額が減少

そこで、不動産所得・短期譲渡所得のどちらの経費に落とすか選択できる費用について、短期譲渡所得に寄せていく方法を見ていきましょう。

1、建物・土地で区分されていない不動産の取得価格

ワンルームマンションなどは、売買契約書に建物・土地の価格の内訳が書いていないことがあります。この時は、合理的な方法で取得価格の内訳を区分することができます。

例えば、下記のような区分方法があります。

・建物取得時点の路線価÷0.8を土地の取得価格とし、残りを建物の取得価格とする方法

・固定資産税評価額の比率で、土地と建物を区分する方法

・国税庁が出している建築基準価格を利用して建物の取得価格を算出し、残りを土地の取得価格とする方法

・土地の売却価格×(土地を売却した年の市街地価格指数/土地を取得した年の市街地価格指数)で土地の取得価格を算出し、差額を建物の取得価格とする方法

このような複数の計算式から、合理的な取得価格を複数計算して、一番土地のウエイトが大きくなる取得価格を使用します。

このような計算をする理由は、土地は減価償却ができないので短期譲渡所得の際に土地の取得価格全額を短期譲渡所得の必要経費にすることができるからです。一方で、建物に取得価格を配分してしまうと、減価償却を通じて不動産所得の必要経費として落ちて行ってしまうので、譲渡所得から差し引くことができる経費の金額が減少してしまうことになります。

ただし、7月21日にご紹介した「土地購入のための借入金の支払利子損益通算制限」には注意が必要です。

2、不動産を売却した年の減価償却費は計上しない

不動産を売却した年の減価償却費は任意計上です。ですので、不動産所得よりも短期譲渡所得の税率の方が高いのであれば、不動産を売却した年の減価償却費は計上しない方が有利になるでしょう。

上記のような税務処理は、顧問税理士に丸投げしていては最有利になるように計算してくださらないこともあります。不動産賃貸業を経営する目線で考えないと、見えてこない部分もあると思います。

短期で賃貸物件を売却する可能性があるのであれば、確定申告書も不動産所得ではなく短期譲渡所得を意識して作り込んだ方がよいでしょう。

ご閲覧ありがとうございました!

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