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繰上返済の判断(不動産編)

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こんにちは!

経営コンサルタント・税理士の森です。

本日は、様々な融資の繰上返済を行う必要性についてお伝えします。
借入金にはいろいろな種類がありますが、繰上返済をすることがお勧めできるものとそうでないものがあります。そこで今回は、不動産関係の融資の繰上返済の必要性についてお伝えします。


1、住宅ローン(住宅金融支援機構)

繰上返済はお勧めできません。いわずと知れた金利が安い融資の代表格です。さらに10年間は住宅ローン控除の特例もあります。私が受けている住宅ローンの金利は固定で1%です、住宅ローンも控除も10年間借入金の年末残高の1%使えるので、実質的には10年間無利息で借りることができます。


さらに、住宅ローンを繰り上げ返済をしても金利負担が1%程度無くなるだけですが、もし米国債などローリスクの投資をしてもネット利回り(税金を引いた後の利回り)で2.5~3%程度稼ぐことができます。繰上返済するのは少々もったいないと思います。


2、投資用マンションローン(オリックス)

繰上返済手数料が掛り、金利も高くないので繰上返済はお勧めできません。

オリックスの投資用マンションローンは、金利が1.9%くらいで団信が付くのですが、実際の金利の負担は1.9%ではありません。1.9%の利息は全額経費になるので、所得税と住民税を合わせた税率(個人の場合)が30%くらいの場合は、1.3%(1.9%×(1-30%))くらいしか金利の負担がありません。


しかも、収益物件に団信がついている関係で所得補償保険の効果もあり、ローリスクの米国債等の投資ですらネット利回り(税金を引いた後の利回り)で2.5~3%程度稼げることは前述のとおりです。やはり繰り上げ返済はもったいないです。


今は金利が安いので、無理に繰り上げ返済することはあまりお勧めできません。繰上返済をするよりは、追加の投資に回してみてはいかがでしょうか。

ご閲覧ありがとうございました!

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