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賃貸物件も欲しいけど持ち家も欲しい

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年商3億円未満の会社のための財務改革 ミライ財務®

こんにちは!

経営コンサルタント・税理士の森です。

今回は、賃貸物件に加えて自宅を購入する場合の手順についてお話しします。

不動産賃貸経営を始めたいので投資用マンションローンを組みたいが、将来的には自分自身の持ち家も欲しい。このような要望を叶えるためには、融資の組み方や物件購入の手順がポイントになります。

一般的な会社員の方が賃貸物件と持ち家の両方を手に入れるためには、大きく2つの方法がございます(個人事業主の方の場合は状況が変わってくるかもしれません)。

1、購入の手順を工夫する

 フラット35で住宅ローンを組む際は、原則的に投資用マンションローンとは別枠で融資を受けることができます。

ここでポイントになるのは、運用中の賃貸物件のキャッシュフローがマイナスでないことです。賃貸物件のキャッシュフローがマイナスになってしまっていると、それだけ住宅ローンの返済原資が減ってしまいますので、必然的に審査が厳しくなります。

フラット35の審査(※)が上記のような取り扱いになっている一方で、収益物件を購入する際の投資用マンションローンは、借入前の年収×数倍が借入の枠になります。この借入の枠の中には、住宅ローンも含まれてしまいます。

例えばオリックス銀行は年収の8倍まで借入ができるため、年収500万円・住宅ローンの残債1,500万円の方であれば、2,500万円まで収益物件の融資が受けられます。

①     500万円×8=4,000万円

②     ①-1,500万円=2,500万円

収益物件と持ち家の両方を手に入れたい場合は、収益物件→持ち家の順に購入した方が、投資用マンションローンの融資をたくさん受けることができるので、早く賃貸物件を増やせる可能性が高いと考えられます。

【参考サイト】

https://estem-group.com/investment/2874/

2、賃貸併用住宅を購入する

こちらはオーソドックスな手法です。

マンションやアパートを購入して、その一室をオーナーの自宅にします。

住宅ローンを同じ建物の中にある、賃貸している部屋からの収入で返済できるので、実質的には返済負担なしで自宅と賃貸物件を手に入れられる可能性があります。

ポイントは、賃貸併用住宅の床面積の「1/2以上」が自己居住用の場合、賃貸経営をしていても住宅ローンを利用するができる点です。一般的な投資用マンションローンの金利が少なくとも1.6%を超えてくる中で、1%を切るかもしれないような金利で融資を受けられるのは魅力的です。

ネックになるのは、自宅でも使用しているので物件を売却しにくくなる点や、賃貸併用住宅は一棟ごと購入することが多いので、融資を受ける金額が大きくなる点などです。

また、賃貸併用住宅を個人ではなく法人で取得する方法もあります。この場合は、個人・法人の税金とトータルで考えて、個人で賃貸併用住宅を購入した場合よりも有利になる可能性があります。

細かい話をしますと、法人で賃貸併用住宅を購入する場合は借地権に関する契約等の整備や、オーナーから法人へ支払う役員社宅の賃料の金額をいくらにするのかなど、税務に関する様々な論点があります。ここは、専門家と相談しながら進めましょう。

賃貸物件と持ち家は、会社員であるほど両方とも購入しやすいです。どちらか一方を選択しなければいけないわけではございません。

ご閲覧ありがとうございました!

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