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年商3億円未満の会社のための財務改革 ミライ財務®
こんにちは！
経営コンサルタント・税理士の森です。
本日は、できるだけ後悔しないで賃貸物件の更新ができる方法をお伝えします。
まず、賃貸物件の更新を行う際には、これから更新する物件が「入居者が入りやすい物件」なのか、「入居者の入りにくい物件」なのか精査します。場所や立地、築年数、一階の部屋なのか否かなど王道的な判断基準で良いでしょう。
次に、入居者が見つかりやすい物件の場合は、同じ階の他の部屋・同物件の他の階の部屋・周辺の家賃相場を調べます。スーモ・ホームズ・グーグルでの検索で大体情報は集まるでしょう。
その情報収集の結果、最近契約した入居者の家賃相場が、これから更新する物件の家賃相場より高い場合は、賃料を上げてもらう戦略をとります。
月額の賃料は、1000円〜2000円くらいならあまり抵抗がなく上げてもらえる事が多いようなので、最初はそれよりも少し高く、3000〜5000円くらいで提示してもよいでしょう。そのあと交渉して、少し値上げ幅を下げて着地を見つけます。
交渉材料としては、周辺の家賃相場と比べて低いとデータを提示して説明したり、更新料を多少値引きする方法もあります。入居者の付きやすい物件は立地が良いケースが多いと思いますので、固定資産税が上がったから賃料を上げてくださいと交渉する方法もあります。退去が出てしまう代表的な理由が「更新料を支払いたくない」というものですので、月額の賃料を高く・更新料を安くすることは、大家の立場からもメリットがあります。
最後に、現在の入居者の家賃が、家賃相場よりも高かったり、入居者が付きにくい物件の場合は、どうにか長く入居し続けてもらえるように、交渉することになるでしょう。
例えば、更新料を半分にするかわりに、賃貸契約の期間を3年に設定する方法などが考えられます。契約契約期間の途中でも退去可能ですが、「更新料を安くするかわりに長く住んでください」と伝えておけば、転勤などやむを得ない事情があったり、よっぽど意地悪な人でない限り、安易に退去を考えないはずです。つまり、返報性の原理を利用します。
一応、私が賃貸物件の更新をした事例ですが、都心の駅から徒歩5分・月額82000円で賃貸中の物件を購入しました。その物件はサブリースが原因なのか、周辺の家賃相場や同じ階の他の部屋と比較して、割安な賃料で賃貸されていました。また、購入してから3〜4ヶ月くらいで更新のタイミングが来ることも、賃貸契約書で確認できました。そこで、更新のタイミングで賃料を上げてもらう交渉をしました。条件は「月額賃料を4000円上げて欲しい、もし上げてくださるなら更新料を半分にする」というものでした。交渉の結果は、月額賃料3000円アップで、更新料を半額にさせていただきました。入居者様に感謝です。
ご閲覧ありがとうございました！
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