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こんにちは！

経営コンサルタント・税理士の森です。

今回は、賃貸物件の購入と相続税対策効果との関連性に関してお話しします。

最初に結論ですが、賃貸物件を購入すると一旦は相続税が下がるケースが多いです。

ただし、良い物件ほど短期的に物件購入前より相続税が上がってしまう時期が来ます。

ポイントは、ストック（相続財産の圧縮額）とフロー（毎年の賃料の積上がり）です。

それでは早速2億円の賃貸アパートを個人借入で購入した場合の、シミュレーションをしてみましょう。

賃貸アパート　　　　　　　　　　　　　取得価額2億円（全額個人借入で購入）

賃料-経費（減価償却費を除く）　　年間800万円

実質利回り　　　4％

地積　　　　　　500㎡

路線価　　150,000円

借地権割合　60％

アパートは駐車場として使用していた、個人所有の土地に建てます

※個人借入金の返済額を行っても、相続税が減少しない事実は前回の記事でお伝えした通りです。

（アパート購入前）

土地の相続税評価額　路線価150,000×500㎡＝75,000,000円

（アパート購入後）

土地の相続税評価額　路線価150,000×500㎡×（1-60％×30％）＝61,500,000円

建物の相続税評価額　

①　200,000,000×0.7＝140,000,000→固定資産税評価額は購入価格の70％くらい

②　①×（1-30％）＝98,000,000円

借入金　200,000,000円

相続財産の合計額

61,500,000+98,000,000-200,000,000＝△40,500,000円

実行前よりも、115,500,000円相続財産が圧縮されました！

ストック（相続財産額）で見ると、賃貸アパートの購入は相続対策効果がありそうです。

ところで、毎年の収入800万円は個人の財産として積み上がっていきます。

何年くらいで、相続財産の圧縮効果を掻き消してしまうのでしょうか？

115,500,000円÷8,000,000円＝14.4375年

約15年で、アパートを建てた際の相続対策効果がなくなってしまいます。

それどころか、その後も個人に賃料収入が積み上がり、相続税が増加の一途を辿ることになるでしょう。

賃貸物件は購入した瞬間の節税効果だけではなく、ご自身の年齢等からも考えて、あと何年自分自身に賃料が積み上がっていくのか検討する事が必要かもしれませんね。

ご閲覧ありがとうございました！

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