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こんにちは！

経営コンサルタント・税理士の森です。

本日は、賃借人の居住期間で分かる事についてお伝えします。

収益物件を購入する際に、意外とこちらからヒアリングしないと出て来ない情報が、「現在入居している入居者の居住年数及び性質」です。この情報からは、実に様々な事を想定する事ができますので、是非ともヒアリングしておきましょう。

１、修繕費がどの程度発生するのか

　当然の事ながら居住年数が長いほど修繕費は嵩む傾向にあります。

　また、外国人の入居者の方の場合も、高額の原状回復工事が必要になる場合がありますので、注意が必要でしょう。

２、いつ更新なのか・更新してくれそうなのか

　更新までの期間が短い場合には、店子付きの物件と思っていても直ぐに退去が出てしまうかもしれません。

また、かなり若い入居者（特に学生）の場合は、ライフスタイルの変化も激しく、物件に対してもより現在の居住物件よりも住環境の良い部屋を探しに行く傾向がありますので、20代後半以降の年齢の入居者と比較すれば更新確率が下がる可能性もあります。

≪参考≫世代別平均入居期間

賃貸経営における重要指標、賃貸物件の「平均入居期間」を延ばす方法 | INA＆Associates株式会社 (ina-gr.com)

3、どんな人が入居しているのか

女性が居住してくれる物件は男性も喜んで居住してくれますが、男性が許容範囲内と考える部屋でも女性にとってはNGな部屋もあります。たとえば、屋外に洗濯機置き場がある物件や一階の物件等がこれに該当する可能性があります。

4、現在の家賃相場と比較して妥当なのか

入居してから期間が長い場合は、現在の賃料水準と比較して賃料設定が割高（又は割安）になっている可能性があります

5、最近入居したばかりのようだが賃料設定は適正なのか

悪質な売主は、不動産売却前に多額の広告費を仲介会社へ支払い、相場よりも高額の賃料で物件を貸し出した後、不動産を売却するような手口を使うことがあります。これは、一般的に収益物件の相場が、賃料から収益還元価格で決められていることが要因です。

また、現在の賃借人がサブリース会社である場合には、サブリース解除が可能であるのか必ず確認しておきましょう。

ご閲覧ありがとうございました！

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