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こんにちは！

経営コンサルタント・税理士の森です。

今回は、サラリーマン大家さんが起業1年目に気を付けた方がよいことをお伝えします。
サラリーマン時代はアパートやワンルームマンションのオーナーをして、その後脱サラして起業する方もいます。このように、給与+不動産収入の状態から、事業の収入+不動産収入に収入が変化した際に、どの様な点に気を付けるべきなのでしょうか。

①青色申告の控除額が65万円に上がる不動産所得だけの時はサラリーマン大家さんは10万円しか青色申告の控除を受けられないケースが多いと思います。専業大家でない方が、5棟10室基準を満たすことは少ないので。事業を始めると、事業規模は関係なく65万円の青色申告控除を受けることができるようになります。※事業所得・不動産所得ともに損益計算書+貸借対照表の作成が必要になります。

②経費を事業所得・不動産所得に分ける必要がある今までは領収書などを全て不動産所得の経費にしていたと思いますが、これからは事業所得と不動産所得に分ける必要が出てきます。このような話をすると、不動産所得と事業所得はどちらも損益通算できるのだから、適当に分ければよいのではないかと言われることがあります。
言いたいことも分かりますが、不動産所得には一部の支払利息の損益通算を認めない制度がありますし、何よりも経費にできるのは各種収入（事業所得・不動産所得）に関連した支出のみです。面倒でも、クリアファイルを2つ作るなどしてしっかり分けていきましょう。

③帳簿を二種類付ける必要がある今までは不動産所得の帳簿だけを付けていたと思いますが、これからは事業所得の帳簿も必要になります。

④開業1年目は物件を売らない方がいいかも開業一年目は売上が1,000万円に届かない事も多いと思います。その影響で、開業1年目～3年目までは消費税を納める義務が発生しないことが多いです。
それなのに、開業1年目で物件を売ってしまうと収入が跳ね上がり、一気に売上げが1,000万円以上になって開業3年目に消費税の納税義務が発生してしまう可能性が高いです。
（1年目）事業の収入500万円+物件の売却収入2,000万円（2年目）事業の収入2,000万円（3年目）事業の収入3,300万円→消費税率10％だと300万円消費税の納税が必要⁉ (※仕入税額控除は加味していません。)
よっぽど有利な条件か、1年目から1,000万円以上の収入獲得が確実でない限り、物件の売却は見送った方が賢明だと思います。

⑤開業届出と青色申告の承認申請書は一応出す不動産賃貸を始めた時に、開業届出と青色申告の承認申請書は出していると思います。一応事業所得にも、青色申告承認申請書の効力は及びますが、開業届出＋青色申告の承認申請書を、事業所得を追加して、再度提出した方が良いと思います。事業開始の意思表示にもなりますし。事業所得は、副業（本腰を入れて営んでいない）と解釈されると雑所得になってしまうかもしれませんので。

サラリーマン大家さんが起業するときは、少々独特の論点があり一歩間違えると大損することになります。創業支援と不動産賃貸経営の、両方に強い専門家に相談してみると、失敗を防げるかもしれません。

ご閲覧ありがとうございました！

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