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築古物件の運用ポイント

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こんにちは!

経営コンサルタント・税理士の森です。

今回は築古物件の運用について、いくつかポイントを書いていきます。


(築古物件を購入する際の留意点)

1.運用して行く上での選択肢が少ない築古物件(築30年〜35年と想定)は、運用して行く上での選択肢があまり多くありません。例えば築10年の物件であれば、「10年運用してから◯◯円以上で売れたら売ろう」とか「15年運用した後にリノベーションして2〜3年したら売ろう」など、いろいろ選択肢がありますが、築古物件は5年〜10年運用したらあっと言う間に築40年以上になってしまいます。売れる可能性も、資産価値も激減する可能性があります。やはり、運用していくにあたって長期的なプランが組めず、選択肢が少なくなります。


2.売買する際に融資を組みにくい例えば、オ◯ックスさんだと55年ー築年数が、最長の融資期間となります。銀行だと45年ー築年数で融資期間を算定するところもあるようです。つまり、築年数が経過しているほど融資期間が下がり、そもそも物件自体の担保価値も落ちるのでそもそも融資が受けられないケースも出て来ます。融資が受けられないと言うことは、キャッシュで購入してくれる先を見つけなければ売却できません。その結果、売却価格も下がってしまうかもしれません。


3.空室率が高くなるわざわざ古い物件に入居したい人はあまりいない気がします。物件が古くなって来ると、必然的に空室率が上がってしまいます。サブリースなどで、空室対策をすることが必要になります。


4.価格が安いので利回りが高い築古物件は比較的安いです。その結果、利回りが8%〜10%以上になる事もあり、築浅物件と比較して利回りは高めです。


個人的には、築古物件は不動産投資のベテランの方向けの投資になる気がします。安く買い上げて、上手くリノベーションできればかなりコスパの高い物件を手に入れられるかもしれません。ただ、一歩間違えると大損するかもしれないです。

ご閲覧ありがとうございました!

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